En los próximos días, intentaremos desde nuestro despacho preparar notas de interés para ustedes, elaboradas sobre las consultas que estamos recibiendo y que pueden serles de utilidad.
No pretendemos sistematizar una normativa harto dispersa, sino dar respuesta a temas puntuales que a ustedes les preocupan, para que puedan valorar si hay prevista una medida concreta para aliviar su específica situación de necesidad.
Hemos recibido las inquietudes de personas físicas, que han adquirido un inmueble, distinto de su vivienda habitual, financiando la compra con un préstamo hipotecario, que atienden con cargo a la renta locativa que perciben, por su arriendo, renta que ahora está en riesgo, porque su arrendatario ha quedado en situación de especial vulnerabilidad y, por ello, tendrá derecho a una moratoria en el pago de la renta. Usted prevé que no podrá continuar haciendo frente a las cuotas de su préstamo hipotecario.
Pues bien, el artículo 19 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 aborda su caso y prevé la moratoria de deuda hipotecaria o los préstamos hipotecarios a los que se refieren los artículos 7 a 16 ter del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo contratados para la adquisición de:
a) La vivienda habitual.
b) Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los que se refiere la letra a) del artículo 16.1.
c) Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
Ciertamente, el ámbito al que circunscribe el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo la moratoria de deuda hipotecaria, es el de la adquisición de la vivienda habitual y cuyo deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 del mismo Real Decreto.
Sin embargo, ampliando el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo el aspecto objetivo a los inmuebles afectos a la actividad y, en lo que nos interesa en esta nota, a las viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo, entiendo que, en el marco subjetivo, debe defenderse que no es preciso, además, que el deudor hipotecario esté en situación de vulnerabilidad en sentido estricto, siendo suficiente que la reducción de sus ingresos, por la moratoria en el pago del alquiler, le lleve inexorablemente a no poder atender la deuda hipotecaria, sin menoscabar sus necesidades y de la unidad familiar.
Mi recomendación, pues, es analizar cada situación individual, teniendo en cuenta que el objetivo final de todas las medidas en este ámbito pretenden la protección y salvaguarda de situaciones de riesgo generadas con motivo de la crisis del COVID-19 y cuya casuística es inasumible, de modo general, debiéndose en todo caso, bajar al supuesto concreto.
02/04/2020
Mercedes Regany Terradellas